“Estamos felices. Superó lo que esperábamos, al comienzo la expectativa eran US$15 millones, después con el interés del producto terminamos ampliando la capacidad y recaudando más: llegamos a estimar US$35 millones pero este número superó todo”, subrayó Beltrán Briones, quien lideró la iniciativa junto a Juan Ignacio Abuchdid, director del Grupo IEB.
Este fondo, que se cerró ayer a las cuatro de la tarde, permitía inversiones desde $1000 y busca acercar el sector inmobiliario a pequeños ahorristas que, hasta ahora, se encontraban fuera del circuito. Briones también resaltó la presencia notable de usuarios minoristas, un hecho poco habitual en este tipo de fondos.
Al dividir el total de fondos recolectados entre el número de aportantes, el promedio resulta ser de US$12.000 por individuo; sin embargo, esta cifra puede ser engañosa debido a la existencia de ciertos fondos que aportaron US$3 millones y amigos del propio Briones que invirtieron tan solo US$200.
El fondo tiene un horizonte de duración de 10 años, con expectativas de rendimientos superiores al 5% anual en dólares. Se busca captar dólares que permanecen “en el colchón”, que están afuera del sistema financiero y perdiendo valor ante la inflación.
“Los dólares en el colchón pierden valor, por lo que esta es una buena forma de invertirlos en un instrumento con seguridad jurídica porque está regulado por la CNV”, afirmó Abuchdid, quien promovió esta herramienta regulada por la Comisión Nacional de Valores y listada en BYMA.
La estrategia de inversión se centrará en propiedades terminadas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires, incluyendo locales comerciales, oficinas AAA y residencias premium, sobre todo en el corredor norte. Las acciones reflejarán el precio del metro cuadrado porteño.
Una de las características distintivas de este modelo radica en que los inversores pueden liquidar su posición en cualquier momento mediante la venta de cuotapartes en el mercado secundario. Asimismo, los creadores del fondo se comprometen a informar a los inversores sobre las propiedades adquiridas y las tarifas de alquiler, facilitando la evaluación de decisiones sobre entrada o salida.
El cronograma de inversión tiene un enfoque progresivo: se espera que un tercio del patrimonio esté invertido en inmuebles en los primeros 12 meses, dos tercios a los 18 meses y más del 75% a los 24 meses.
“La propuesta del REIT es captar a quienes buscan exposición al ladrillo sin asumir los costos ni ocuparse de inquilinos, reparaciones o expensas”, resumieron los creadores del primer REIT en Argentina.
Expertos en el sector destacan que el fondo contará con dos fuentes principales de retorno: los ingresos generados por los alquileres de las propiedades y la apreciación de su valor a lo largo del tiempo, especialmente en un mercado donde los precios están rezagados. “La colocación es una muy buena señal para el mercado”, afirmó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Argentina de Desarrolladores de la Ciudad de Buenos Aires, quien se mostró sorprendido por el éxito alcanzado.
El fenómeno que ha sorprendido a los propios impulsores se puede atribuir a un mercado con propiedades usadas a precios deprimidos. De hecho, la estrategia de inversión se enfoca en adquirir inmuebles ya finalizados, evitando aquellos en desarrollo.
Briones observó que “el m² en Argentina está 60% atrasado comparándolo con los valores de 2018, en el pico de los créditos UVA”. Este atraso incluye tanto la depreciación del precio publicado de propiedades usadas, aproximadamente un 30%, como el impacto de la inflación en dólares en ese período. “El dólar de 2017 equivale a 1,37 de hoy. Hace diez años todo era más accesible en dólares”, agregó.
Recientemente, se dio a conocer que, en Saavedra, las propiedades aumentaron un 12% en el último año, siendo una de las primeras áreas en mostrar signos de recuperación.
Los REIT son fondos de inversión inmobiliaria que permiten a los individuos invertir en propiedades de manera indirecta. En otras regiones, como Estados Unidos, Europa y Asia, han estado disponibles durante décadas, funcionando como instrumentos que generan ingresos y dividendos sin que el inversor tenga que gestionar directamente los inmuebles. A diferencia de la compra de propiedades tradicionales, son instrumentos líquidos que permiten la diversificación y ofrecen la posibilidad de entrar y salir con facilidad, además de requerir menores montos de inversión.
