A un mes de la primera subasta, la segunda convocatoria organizada por el Banco Central superó las expectativas de postulaciones. Al igual que en la ocasión anterior, se adjudicó el cupo establecido de US$ 200.000 millones, aunque se recibieron ofertas por $ 246.000 millones, una cifra que, sin embargo, es menor a los $ 258.640 millones propuestos en la primera subasta.
La participación también fue inferior: en la primera licitación participaron 18 bancos, de los cuales 13 quedaron seleccionados, mientras que en esta ocasión se presentaron 14 entidades, resultando elegidas 12. Estas instituciones deberán ofrecer los créditos bajo las condiciones establecidas, lo que incluye el financiamiento para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda, con un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima anual de 7,5% más el ajuste por UVA, y un monto máximo de 150.000 UVA por persona, equivalente actualmente a $ 321 millones o US$ 208.000.
Para una propiedad valorada en aproximadamente US$ 106.000 y un préstamo cercano a US$ 80.000, se estima que el ingreso familiar neto necesario ronda los $ 3,46 millones mensuales. Esto se suma a la exigencia de contar con el 25% del valor no financiado por el banco, además de los gastos asociados a la compra.
En el primer tramo de depósitos a un año, se adjudicaron $ 3.252 millones con una tasa de 2,71% más UVA (frente al 2,67% más UVA de la primera licitación), mientras que en el segundo tramo, con un plazo de cinco años, se otorgaron $ 196.747 millones a una tasa de 4,79% más UVA (en comparación con el 4,94% más UVA de la subasta anterior).
Para esta subasta, el Banco Central implementó dos cambios: el acortamiento del plazo de aplicación de fondos de 120 a 90 días y la condición de que dichos fondos deben destinarse exclusivamente a créditos para personas físicas que no sean titulares de otra vivienda o que, siendo titulares, no tengan acceso a su uso.
Los bancos comenzaron a ajustar sus líneas de crédito para adaptarse a las condiciones impuestas por el Gobierno a fin de participar en las licitaciones. Quince de ellos han reducido sus tasas, y otros han señalado que podrían hacerlo a medida que accedan a los nuevos fondos, dado que requieren prestar para plazos de 15, 20 o 30 años, mientras que los depósitos de los ahorristas suelen tener vencimientos más cortos.
El objetivo del programa gubernamental es reactivar un sector crediticio que aún no muestra signos de repunte. Entre enero y agosto, se registró una caída del 34% en las escrituras con hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires en comparación con el mismo período de 2022, totalizando 6.170 operaciones, frente a las 9.341 del año anterior. En agosto, las operaciones fueron 1.059, lo que representa una baja del 20,8% respecto al mismo mes de 2022.
“El mercado opera prácticamente al mismo nivel que el año pasado, pero las hipotecas han mostrado una notable disminución. Esto, lejos de ser preocupante, abre la puerta a nuevas oportunidades: hay un margen real de crecimiento y esperamos que cada mejora en el acceso al financiamiento se traduzca en más escrituras. Trabajaremos junto a todos los actores del sector para asegurar que este crédito esté disponible para más ciudadanos con las nuevas líneas anunciadas”, afirmó la presidenta del Colegio de Escribanos, Magdalena Tato.
Por otro lado, según un análisis de la consultora Empiria basado en datos del Banco Central, en septiembre se otorgaron préstamos UVA por US$ 280 millones, lo que representa un descenso del 21% respecto a septiembre de 2022, pero es un volumen superior al de los meses anteriores. Se colocaron $ 61.000 millones más en créditos que en agosto, lo que equivale a un tercio de lo dispuesto por el FGS en plazos fijos.
Aunque el sector inmobiliario aplaude el programa, muestra precaución. Si bien han notado un aumento en las consultas y condiciones de préstamos más favorables, advierten que aún es necesario comprobar si estas modificaciones se traducirán a corto plazo en créditos aprobados, más compradores y nuevas escrituras. “Todavía no es suficiente para hablar de un cambio estructural. Una mejora en las tasas puede facilitar el acceso al financiamiento, pero no resuelve la capacidad de compra. Para evaluar el verdadero impacto de la medida, será necesario observar cómo las consultas se convierten en solicitudes, estas en aprobaciones y las aprobaciones en desembolsos”, consideró Andrés Sabatini, CEO de una firma de negocios inmobiliarios.
