– Modificaciones para inquilinos en situación de deuda
– Otras reformas incluidas en la propuesta
El Senado ha otorgado media sanción al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, junto con Patricia Bullrich.
La propuesta llegó a la Cámara Alta sin incluir dos capítulos que habían suscitado considerable resistencia: la extranjerización de tierras rurales y la reforma a la Ley de Manejo del Fuego. No obstante, conservó el régimen de desalojos exprés, que impactará en los contratos de alquiler y en la relación entre propietarios e inquilinos.
Este proyecto, que ahora será considerado por Diputados, modifica el Código Civil y Comercial para que las demandas de restitución de inmuebles, tanto urbanos como rurales, se tramiten de manera sumarísima. Esto implica plazos más reducidos en comparación con los procesos judiciales convencionales, permitiendo a los jueces ordenar la entrega inmediata del inmueble cuando “el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria”, sin tener que agotar todas las instancias del proceso ordinario.
El mecanismo está dirigido, inicialmente, a casos de usurpación o tenencia precaria: si el propietario presenta documentación que acredite su propiedad sobre la vivienda, el terreno o el campo, el juez podrá demandar la restitución del inmueble en un plazo de 72 horas. Asimismo, se faculta el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras en el momento del lanzamiento.
Por otro lado, también se contemplan cambios para los inquilinos. Para aquellos que poseen contratos de alquiler vigentes, el proyecto establece un proceso más gradual y rápido que el actual.
En caso de mora en el pago, el propietario deberá notificar al inquilino, ya sea en el domicilio designado en el contrato o mediante correo electrónico, indicando el lugar donde debe regularizar la deuda. Desde ese instante, el inquilino contará con un mínimo de 10 días corridos para ponerse al día.
Si la situación se mantiene sin resolver, el propietario podrá iniciar el desalojo, el cual se tramitará en un plazo de 10 días hábiles. El texto aclara que el propietario no podrá rechazar la entrega de llaves ni establecer condiciones para aceptarlas; no obstante, podrá dejar constancia escrita de las deudas pendientes.
En situaciones que involucren a menores o adultos en condiciones de vulnerabilidad, el juez deberá ordenar la intervención de los organismos de protección locales y del Ministerio Público Tutelar, quienes dispondrán de 10 días para encontrar una alternativa habitacional antes de ejecutar el desalojo.
Más allá de los desalojos, la iniciativa aprobada en el Senado introduce cambios en el régimen de expropiaciones: la declaración de “utilidad pública” deberá interpretarse de manera restrictiva y requerirá justificación por parte del Estado. Además, se establece un tope del 30% para la indemnización por lucro cesante y la tasa de interés a abonar será la del Índice de Precios al Consumidor más la tasa del Banco Nación a 30 días. En caso de desacuerdos sobre el monto a indemnizar, el juez podrá solicitar un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
El proyecto avanza también en la modernización del Registro de la Propiedad Inmueble, vigente desde 1968. Se habilita la firma digital para trámites registrales, se fija un plazo máximo de 30 días para la calificación de expedientes y se crea un Consejo Federal de Registros, una red digital de inhibiciones y una ventanilla única inmobiliaria.
Asimismo, se modifica la ley de regularización dominial, permitiendo a las familias con posesión pública por los últimos diez años acceder a la escritura de su vivienda única.
En cambio, el apartado sobre la venta de tierras rurales a extranjeros fue excluido de la sesión, luego de que los gobernadores rechazaran la flexibilización de dicha normativa, incluso con el límite del 25% de titularidad extranjera que se había propuesto.
