– Criterios de selección
– Alcance real del programa
– Aspectos positivos
Para entender quiénes son elegibles para los nuevos créditos hipotecarios, es importante considerar que, hasta la fecha, han expresado intenciones de solicitar un préstamo para la vivienda unas 470.000 personas, tanto del sector público como privado. Sin embargo, se estima que el rango óptimo de posibles beneficiarios varía entre 340.000 y 600.000, según cálculos realizados en las mesas de trabajo.
En el ámbito de los jóvenes solteros que podrían solicitar, el sector bancario estima que esa cifra se sitúa entre 110.000 y 190.000, mientras que para parejas jóvenes sin hijos, las proyecciones van de 170.000 a 280.000. Las familias con hijos tendrían entre 130.000 y 230.000 solicitantes, lo que lleva a un total aproximado de entre 410.000 y 700.000 personas. No obstante, es relevante tener en cuenta que alrededor de 95.000 créditos ya han sido concedidos. Así, el número de solicitantes potenciales se reduce a entre 315.000 y 605.000.
La analista Adriana Marinelli utiliza como referencia un ejemplo expuesto por el ministro Luis Caputo, donde se menciona que la cuota del préstamo era de $ 865.000, requiriendo un ingreso de $ 3.460.000. “Si consideramos el RIPTE de junio de 2026, que es de $1.915.879, una pareja podría calificar para este crédito hipotecario. Solo entre el 11% y el 12% de los hogares cumplen con ese ingreso, lo que representa alrededor de 1,2 millones. Sin embargo, deben contar con ahorros propios para cubrir la parte no financiada por el crédito. Algunos ya poseen vivienda, y otros podrían estar en una situación de informalidad”, explicó.
Es fundamental que estos potenciales solicitantes pasen por un filtro de ingresos: de aproximadamente 10 millones de hogares en el país, solo el 11% al 12% (aproximadamente 1,2 millones) logran demostrar ingresos de $3.460.000. Luego, se aplicará un filtro de riqueza acumulada, donde aquellos que, pese a tener sustanciales ingresos mensuales, no cuenten con al menos u$s 30.000 en efectivo para cubrir el 20% inicial requerido y los costos relacionados con escrituras y comisiones, quedarán excluidos.
“Del remanente, una gran parte es rechazada por las entidades bancarias porque sus ingresos son completamente o parcialmente informales, o provienen de un pluriempleo mal declarado. Además, existe una proporción significativa de quienes califican en forma legal que ya son propietarios de su vivienda, lo cual indica que el crédito no soluciona la falta de acceso a vivienda primaria, sino que se utiliza para otras inversiones o reemplazos”, agregó Marinelli.
“Es importante diferenciar entre el alcance potencial y real del programa. Teóricamente, el esquema tiene como objetivo a familias con ingresos medios y medios-altos que pueden demostrar ingresos formales y afrontar las cuotas en UVAs”, expresó Maximiliano Ramírez, director de Lambda Consultores.
“Al adoptar estos criterios, el programa se muestra como una opción principalmente para aquellos con estabilidad laboral e ingresos superiores al promedio nacional”, advirtió.
Ramírez también resaltó que el principal beneficio no radica tanto en la reducción drástica de la cuota, sino en aumentar la disponibilidad de crédito. Muchos bancos enfrentaban problemas de financiamiento para nuevas hipotecas, y esta iniciativa busca potenciar esa capacidad y mantener el crecimiento del mercado.
Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, confía en que las entidades bancarias se sumen a esta nueva dinámica, dado que el negocio resulta atractivo: “Con una tasa máxima propuesta del 7,5%, es seguro que será atractivo para los usuarios”.
Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani, consideró que esta medida podría contribuir a la reducción de los costos del crédito y, especialmente, a ofrecer mayor previsibilidad a las familias que requieren financiamiento para adquirir su primera vivienda.
Oscar Puebla, de una inmobiliaria que lleva su apellido, comentó que actualmente hay alrededor de 6.000 ventas mensuales con solo un 13% de participación de crédito: “Si la participación ascendiera, por ejemplo, al 40%, el mercado inmobiliario se dispararía. Habrá una mayor demanda y, naturalmente, también habrá presión sobre los precios. Es una excelente noticia, ya que cada operación inmobiliaria genera dos más, lo que implicará un impacto enorme en la actividad general”.
“Deberemos observar cómo se implementan estas herramientas, cómo se aplican y cuál es su efecto a largo plazo”, concluyó Matías Chirom, CEO de Baigun Realty.
